Cómo Resolver Disputas en la Venta de Proindivisos Comerciales en España

En España, muchos locales comerciales se encuentran en régimen de proindiviso, lo que significa que varios propietarios comparten el inmueble sin una división física. Resolver disputas en proindivisos puede ser un desafío, especialmente cuando no hay consenso entre los copropietarios, sin embargo, con las estrategias adecuadas y un buen conocimiento legal, es posible superar los conflictos y realizar una venta de proindivisos comerciales de forma exitosa.

En el blog de hoy, el equipo de Brickbro te va a ayudar a estar más atento y preparado para la toma de ciertas decisiones en el proceso de negociación, y así, de esta forma, junto a tus estrategias puedas realizar un plan de acción ideal para tomar ventaja en el juego de la compraventa. ¡Vamos para allá!

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¿Qué es un Proindiviso Comercial y Cómo Funciona?

Un proindiviso comercial es una forma de copropiedad en locales comerciales, donde varias personas tienen derechos sobre un inmueble, sin que existan partes físicas asignadas a cada una. Esto implica que las decisiones sobre el local deben ser consensuadas entre los copropietarios y si no hay un acuerdo, puede ser necesario acudir a medidas legales, como la extinción del proindiviso o la mediación.

Esto nos llevaría a lo siguiente:

1. Venta del bien y reparto del precio. 2. Adjudicación a uno de los copropietarios, compensando económicamente a los demás. 3. División material del bien, si es posible (no siempre viable). 4. Subasta judicial, si no hay acuerdo y se acude a los tribunales.

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Estrategias para Resolver Disputas en Proindivisos

Cuando surgen conflictos entre los copropietarios, es fundamental tomar medidas que prioricen el consenso y la colaboración. Aquí unos consejos clave y estrategias para aplicar:

►Lectura recomendada: IVA en la Venta de Locales Comerciales con Inquilinos

1. Negociación Colaborativa: Primer Paso para Evitar Conflictos

En muchos casos, los desacuerdos pueden resolverse mediante una negociación profesional, que permita encontrar una solución justa para todas las partes. (Antes de tomar medidas legales)

Estrategias clave que recomendamos como Agentes Inmobiliarios:

1. Contar con un mediador profesional: Un experto en mediación en venta de proindivisos puede actuar como intermediario neutral para facilitar el acuerdo.
2. Proponer acuerdos de compra interna: Si un copropietario desea quedarse con el local, puede adquirir las partes de los demás mediante un precio justo respaldado por una tasación profesional.
3. Buscar soluciones de pago personalizadas: Ofrecer opciones de pago aplazado puede ser útil para superar conflictos relacionados con la liquidez.

Todas estás estrategias implicarían una ventaja para ti, para ello es muy importante tener el poder del «conocimiento» y saber por que caminos podemos avanzar y por cuales nos encontraremos en una encrucijada.

Ejemplo de un Caso que tuvimos con 3 copropietarios de un Bar:

Nosotros tuvimos un caso en Valencia, donde tres copropietarios tenían un local. Dos de ellos querían venderlo, mientras que el tercero quería mantener su parte. Con la ayuda de un mediador, se acordó un plan de pago aplazado que permitió al tercer copropietario adquirir las partes restantes y de esta forma todos llegaron a un acuerdo mutuo.

Cuando hay mucho dinero en juego la mediación no es lujo, es una necesidad que puede evitarnos una «mala jugada» y evita procesos judiciales costosos, preservando relaciones y optimizando el valor del bien mediante fórmulas como la compraventa aplazada.

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2. Conoce el Derecho de Tanteo y Retracto

El derecho de tanteo y retracto es fundamental en un proindiviso comercial. Según el Código Civil español (art. 1522):

• Antes de vender su parte, un copropietario debe ofrecerla primero a los demás.
• Si no se respeta este derecho, los otros copropietarios pueden ejercer el retracto y anular la venta.

Esto significa que por ley (la que hemos mencionado antes), si alguien decide vender su parte, gracias al derecho de tanteo y retracto tú tienes la prioridad de comprar la propiedad antes de que se venda a un tercero, o incluso puedes recuperar esa parte si ya se vendió, anulando la operación. Esto te ayuda a mantener el control sobre el bien sin que entre alguien ajeno que pueda dificultar la situación del negocio.

Ejemplo que tuvimos con un supermercado Condis en Madrid:

En Salamanca, un propietario intentó vender la parte del super a un tercero sin notificarlo al resto de socios. Juan (uno de los copropietarios del local) ante la acción que impuso su socio debido a un confrontamiento personal, ejerció su derecho de retracto, obligando a anular la operación y de esta forma obligándole a ofrecerle su parte a Juan en caso de querer venderla.

Estás son algunas de las muchas ventajas legales que, si posees la información, el desarrollo de tú confrontación puede tener un giro de 180 grados.

Nosotros diariamente afrontamos este tipo de situaciones y otras muchas con nuestros clientes, siempre encontramos la forma de resolverlas y asegurar que tanto tu como las demás partes tengan un trato justo.

Con nosotros la venta no es una opción, por lo que si te interesaría contratar nuestro servicios para un proceso de negociación y venta impecable, nosotros somos la solución.

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Alternativas Legales para la Extinción del Proindiviso

A veces dar con «la campana del acuerdo» queda obsoleta y en estas situaciones cuando no hay acuerdo entre los copropietarios, existen otras opciones legales para resolver la situación:

1. Venta judicial de proindivisos:
   Cualquier copropietario puede solicitar judicialmente la división del inmueble. Si no es divisible, se ordenará su venta en subasta pública. Este proceso puede ser largo y costoso.
2. Extinción del proindiviso por acuerdo:
   Es la solución ideal, ya que evita conflictos y costes judiciales. Requiere consenso entre los copropietarios.

La venta judicial de proindivisos es una herramienta útil cuando no hay manera de llegar a un acuerdo, pero debes saber que puede ser un proceso lento y costoso. Si el inmueble no puede dividirse físicamente, se ordena su venta en subasta pública, lo que puede reducir el valor obtenido y generar tensiones entre los copropietarios. Es un último recurso cuando todas las negociaciones fracasan.

Caso en el que evitamos la pérdida de + del 20% del valor de la propiedad

En Barcelona, trabajamos con tres hermanos copropietarios de un edificio heredado que enfrentaban un fuerte desacuerdo: dos querían vender y uno se resistía por motivos sentimentales. Tras meses de tensiones, nos contactaron cuando uno de ellos estaba decidido a iniciar un proceso de venta judicial. Gracias a nuestra mediación, logramos que todos aceptaran una venta conjunta en el mercado abierto, obteniendo un 20% más del valor que se habría conseguido en subasta y evitando los costes judiciales.

Por eso, siempre es mejor buscar la extinción del proindiviso por acuerdo, una opción que, aunque requiere diálogo, evita conflictos, reduce costes y garantiza una solución más beneficiosa para todos.

Nosotros, no solo mediamos por la venta de un cliente, también entendemos la situación y junto a nuestros equipos de legal y comercial, siempre encontramos la mejor solución para nuestros clientes. Por eso Brickbro es la más Agencia más recomendada por experiencia de nuestros clientes, porqué la solución no es una posibilidad, es parte de nuestros servicios.

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Pasos para Vender un Local Comercial en Proindiviso

Vender un local comercial en copropiedad en locales comerciales requiere una planificación cuidadosa y muy planificado, estando atento de todos los procesos hechos y por hacer. Aquí tienes los pasos clave para realizarlos:

1. Tasación profesional: Obtener una valoración justa del local.
2. Respeto al derecho de tanteo: Informar a los copropietarios y darles la opción de compra.
3. Mediación profesional: Contar con un mediador para facilitar la negociación y evitar conflictos.
4. Acuerdo claro por escrito: Formalizar los términos de la venta, incluidos los gastos e impuestos asociados.

Todos ellos son el ejemplo de una Guía de pasos necesaria para el correcto desarrollo de la venta.

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¿Cómo Simplificar el Proceso con Expertos?

Puedes contar con Brickbro, expertos en la mediación de la venta de proindivisos, donde se marca la diferencia. Un equipo profesional puede ayudarte a:

• Gestionar la negociación entre copropietarios, asegurando acuerdos claros y justos.
• Respetar los aspectos legales, como el derecho de tanteo y retracto, evitando sorpresas legales.
• Preparar el inmueble para la venta, desde la valoración profesional hasta la promoción estratégica.
• Maximizar el valor del inmueble en el mercado, optimizando tiempos y recursos.
• Evitar entrar en procesos judiciales con asesoramiento legal especializado.

En Brickbro, somos especialistas en venta de proindivisos comerciales y te acompañamos en cada etapa del proceso para garantizar una venta eficiente y sin conflictos.

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La venta de un local en proindiviso puede parecer complicada, pero con las herramientas adecuadas y el apoyo de profesionales, es posible resolver disputas y lograr una operación exitosa. Desde la mediación en venta de proindivisos hasta el cumplimiento de las normativas legales, cada paso es clave para proteger los derechos de los propietarios y maximizar el valor del inmueble.

Si estás considerando vender un proindiviso comercial, Brickbro está aquí para ayudarte.

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