¿Cómo elegir la hipoteca más adecuada?

Elegir una hipoteca es una de las decisiones financieras más pesadas en el proceso de compra de un inmueble. Se trata de un préstamo a largo plazo y por eso es importante que tu elección sea la más acertada posible. Es curioso saber que únicamente pagando un punto porcentual menos de interés estarás ahorrando lo que te podría haber costado años en lograr. 

El error más común al contratar este tipo de producto es fijarse únicamente en la cuota mensual de la hipoteca y no en el pago que comportará dicho producto en su totalidad. Sin embargo, el dato más relevante no es este, sino el total de intereses que deberemos pagar. La importancia de contemplar y estudiar múltiples ofertas, además de tener en cuenta los pequeños detalles hasta encontrar la hipoteca adecuada, no es un trámite que se pueda llevar a cabo en un día. 

En el blog de hoy te contamos cómo comparar hipotecas para elegir la mejor de tus opciones. 

El tipo de interés, clave a la hora de comparar hipotecas

El primer punto clave a tener en cuenta es la tipología de hipoteca que estamos buscando. Existen dos tipos: las de interés fijo y las de tipo variable. Las primeras son aquellas en las que el tipo de interés se mantiene  durante toda la hipoteca. Este tipo de préstamos suele tener una vida media de 15 años, reduciéndose el tipo de interés cuanto menor sea dicho plazo. En el caso del tipo variable, el interés sí que se modificará a lo largo de la vida de la hipoteca. Habitualmente toman un índice, generalmente el Euribor, como referencia para marcar el interés que habrá que pagar en cada momento. Lo más habitual es que se divida en dos etapas:

• Primer periodo (6 meses a 12 meses): durante esta etapa el interés es fijo. 
• Segundo periodo (el resto): el tipo de interés final se marca sumando el índice de referencia oficial (por lo general el euríbor) al porcentaje pactado originalmente. Cabe la posibilidad de que este índice se pueda actualizar de forma semestral o anual, dependiendo de lo acordado en tu hipoteca.

Existe otro tipo de hipotecas, las de tipo de interés mixto, en la que se combinan las dos anteriores de distintas formas.

Como todo, cada alternativa conlleva una serie de ventajas e inconvenientes. En el caso de las hipotecas de tipo variable, la incertidumbre ocasionada a causa de que el tipo de interés se supedita al euríbor. El valor del euríbor no es constante y, por lo tanto, si sube o baja cuando el banco realiza la revisión de nuestro contrato, también lo hará el tipo de interés de nuestro préstamo hipotecario. En consecuencia, las cuotas que tengamos que pagar también aumentarán o decrecerán en función del comportamiento del euríbor. Contrariamente, las hipotecas de interés fijo no presentan ese riesgo, pero suelen conllevar un mayor coste de entrada, un tipo de interés más elevado y un plazo de amortización más breve. 

En este caso, lo más adecuado es analizar y determinar el momento vital en el que nos encontramos: ¿Qué proyección hay en mi trabajo?, ¿mis ingresos van a ser constantes?, ¿es mi primera vivienda?, etc. En función de las respuestas que encontremos, será más adecuado un tipo de préstamo u otro. 

¿Qué factor debemos utilizar para comparar entre las hipotecas fijas y variables?

Cuando vamos a solicitar un préstamo hipotecario debemos tener en cuenta siempre la TAE o Tasa Anual Equivalente. Pero antes de hablar de la TAE, deberemos analizar el TIN o Tipo de Interés Nominal. 

El TIN es el tipo de interés que el banco, entidad de crédito o el prestamista cobrará por el préstamo que solicites. Lo podríamos llamar “el precio del préstamo”. El TIN no incluye los gastos derivados de la operación o las comisiones que el banco puede incluir como amortización anticipada o concepto de abertura. Por lo contrario, esos gastos sí que se encuentran incluidos en la TAE.

La TAE nos permite comparar préstamos con plazos, comisiones y tipos de interés distintos. Nos será de gran ayuda como base para poder llevar a cabo una comparativa entre múltiples entidades financieras y, finalmente, escoger la que más se ajuste a nuestra situación y requisitos. 

¿Con qué finalidad hemos contratado la hipoteca?

Dada la complejidad de este producto financiero, es de importante relevancia contemplar muchas alternativas distintas. Por ese motivo, durante el proceso de selección de hipotecas tenemos que asegurarnos de que cumplimos con las condiciones requeridas. 

Este sería el caso de una hipoteca que está dirigida para vivienda habitual, para segunda residencia o VPO (Viviendas de protección oficial). En cada caso, las condiciones solicitadas son distintas, por lo que es importante asegurarnos de que el tipo de hipoteca que analizamos corresponde con la operación que queremos llevar a cabo. 

Asimismo, también existen hipotecas que cuentan con condiciones específicas para colectivos concretos como personas jóvenes o funcionarios. Por lo que no perdamos tiempo inútilmente si no cumplimos los requisitos necesarios para poder optar a ellas. 

¿Tiene productos adheridos y comisiones?

Cada vez es más común negociar con las entidades financieras las condiciones de los servicios que ofrece, sobre todo aspectos como los productos adheridos y las comisiones.

Deberemos examinar si la entidad bancaria exige la contratación de algún otro producto. En función de estos requerimientos, una hipoteca que a priori podría parecer muy económica puede encarecerse rápidamente. 

Otro aspecto, a la hora de analizar y comparar hipotecas son las comisiones. Las comisiones se presentan como un gasto cerrado a favor de la entidad financiera. Aunque hay préstamos hipotecarios que no las contienen, es frecuente encontrarnos con comisiones de apertura o de amortización anticipada, entre otras. Lo importante es conocer la importancia de poder negociar y rebajar estos costes, para marcar una gran diferencia y mejorar las condiciones de nuestra hipoteca. 

¿Qué pasa con el importe financiado y su plazo? 

Para conocer la cuantía mensual que hay que pagar por el préstamo hipotecario hay dos variables a definir, el volumen de endeudamiento y la duración de la hipoteca. En cuanto al volumen, tendremos que conocer la cuantía exacta que nos va a financiar el banco. En lo que se refiere a la duración, la cuota será más elevada cuanto más breve sea la duración total de la hipoteca.