¿Cómo calcular la rentabilidad del alquiler de tu local?

¿Te estás planteando adquirir un local, ponerlo en rentabilidad y tener unos ingresos mensuales?¿Quieres saber cómo calcular la rentabilidad de su alquiler? ¡Entonces has llegado al blog indicado! Primero quizá te interesa conocer cómo funciona la tasación de un local comercial o cómo puedes realizar un cambio de uso de local a vivienda para exprimir su uso y revalorizar el inmueble.

Una vez hayas conocido todas las posibilidades previas, puedes empezar a calcular la rentabilidad del alquiler de un local para que puedas decidir si te conviene o no. Así que, ¡coge papel y boli y a tomar nota!

Tipos de rentabilidades

La rentabilidad del local comercial te permitirá conocer la capacidad que tiene esta propiedad en producir beneficios para su propietario. Para poder calcular la rentabilidad del alquiler del local, podrás realizar dos tipos de operaciones: cálculo de la rentabilidad bruta y cálculo de la rentabilidad neta. 

La ventaja de la rentabilidad bruta del alquiler es su facilidad en el cálculo, sin embargo, el porcentaje que obtendremos no será tan preciso. En cambio, si calculamos la rentabilidad neta, a pesar de ser más complicado, el resultado obtenido será más exacto. 

¿Cómo puedo calcular la rentabilidad bruta?

Para calcular la rentabilidad bruta del alquiler, tendremos que considerar el coste del local y los ingresos que esperamos obtener al año derivados del arrendamiento. Para ello, la fórmula a seguir será la siguiente: 

A continuación, veremos cómo se aplica esta fórmula con un ejemplo. Suponiendo que tuviéramos un local valorado en 600.000€ y del cual esperamos obtener una rentabilidad anual de 70.000€, tendríamos una rentabilidad bruta del 11,67%.

¿Cómo puedo calcular la rentabilidad neta?

Para calcular la rentabilidad neta del alquiler de un local, tendremos que valorar el coste del local, los ingresos anuales que esperamos obtener y los diferentes costes. 

Entre los costes a tener en cuenta destacaremos: 

• El precio de compra que pagaremos por adquirir el local.
• Impuestos, que al tratarse de un local comercial tributaría un 21% de IVA más el impuesto de transmisiones patrimoniales si el local fuera de segunda mano.
• Los honorarios abonados por la adquisición de la propiedad.
• Los costes derivados de la reforma, si fuera necesaria, para poder alquilarlo.
• Gastos de notaría por la escritura de formalización de la compra-venta del local comercial y la inscripción en el registro de la propiedad.
• Gastos fijos de las cuotas de la comunidad, el IBI, los honorarios de gestión más el coste de los seguros si no estuvieran incluidas en el alquiler.

Por lo tanto, la fórmula a seguir sería la siguiente:

Para observar cómo varía el porcentaje de rentabilidad, analizaremos el ejemplo anterior pero teniendo en cuenta los gastos añadidos que hemos mencionado anteriormente. Supondremos que el ITP es de 60.000€, los gastos de notaría 1.300€, los costes de la reforma 8.000€, los gastos de comunidad anuales son de 700€, la cuota anual de IBI es de 800€, el coste del administrador del edificio es de 260€ y por los seguros se debe pagar 150€ cada año. En este caso, observaremos que la rentabilidad sería de 10,17%.

¿Es buena idea invertir en locales comerciales?

Ahora que ya sabes cómo calcular la rentabilidad de un local comercial, quizá te preguntes si es buena idea invertir en uno u optar por activos residenciales.

Pues bien, si nos fijamos en la rentabilidad bruta actual de los locales comerciales en España, veremos que se sitúa en torno al 4.5% y 6%. En cambio, de acuerdo con datos del Banco de España, vemos que la rentabilidad media de una propiedad residencial es del 4.7%, es decir inferior a la de los locales. ¡Así que la respuesta está clara!

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