Cambios de uso a vivienda en 2024 ¿Dónde es más rentable? ¿Cómo hacerlos?

En el dinámico mercado inmobiliario español de 2024, donde la demanda de viviendas sigue en aumento y los precios se mantienen al alza, los cambios de uso a vivienda han emergido como una estrategia esencial para mejorar la rentabilidad de los activos inmobiliarios. 

La escasez de oferta residencial ha impulsado esta tendencia, generando oportunidades tanto para inversores como para propietarios en busca de mayores rentabilidades. En un contexto donde el precio medio de la vivienda usada ha experimentado un incremento del 7% interanual, alcanzando los 2.079 euros/m2 en marzo, según el informe de precios de idealista, el cambio de locales, almacenes y otros inmuebles a viviendas se ha convertido en una alternativa atractiva y rentable.

Esta adaptación innovadora en el mercado inmobiliario español refleja la necesidad de encontrar soluciones creativas para satisfacer la creciente demanda de vivienda en el país.

Sigue leyendo el blog de Brickbro y descubre cómo los cambios de uso a vivienda están transformando el paisaje inmobiliario en España en 2024.¡Vamos a ello!

¿Por qué el precio de la vivienda no ha bajado en España?

En el vibrante y competitivo mercado inmobiliario español, muchos se preguntan: ¿por qué el precio de la vivienda no ha bajado en España? Aquí te explicamos los factores clave que mantienen los precios al alza:

Demanda de Vivienda en Crecimiento

• La demanda de vivienda en España sigue creciendo de manera constante.
• Los compradores están dispuestos a pagar más debido a la alta demanda.

Oferta Escasa

• La oferta de viviendas disponibles es cada vez más limitada.
• Menos inmuebles en el mercado aumentan la competencia entre compradores.

Tipos de Interés y Acceso a Hipotecas

• A pesar de la subida de los tipos de interés, que se esperaba que enfriara el mercado, el acceso a hipotecas no ha facilitado una bajada de precios.
• La subida de los tipos de interés no ha reducido la demanda como se esperaba.

Informe de Precios de Idealista

• Según el último informe de precios de idealista, el precio medio de la vivienda usada en venta ha subido un 7% interanual en marzo.
• El precio medio ha alcanzado los 2.079 euros/m2.

Cambio de Uso de Inmuebles

• El cambio de uso de inmuebles ha aumentado para paliar la escasez de viviendas.
• Más de 27,700 inmuebles, principalmente de uso industrial, almacenamiento o comercial, se han convertido en viviendas desde finales de 2021.

Estos factores combinados explican por qué el precio de la vivienda en España sigue en aumento a pesar de las expectativas de bajada.

Los Cambios de uso de inmuebles a viviendas [2021-2023]

La constante demanda de vivienda, combinada con una oferta limitada, ha llevado a muchos propietarios e inversores a explorar alternativas creativas y rentables. Pero, ¿qué implica realmente este proceso y qué oportunidades presenta? El cambio de uso de inmuebles a viviendas no solo responde a la escasez de oferta residencial, sino que también se ha convertido en una estrategia clave para aumentar la rentabilidad de los activos inmobiliarios. Según los datos de idealista/data y la Dirección General de Catastro, desde finales de 2021 se han producido más de 27,700 cambios de uso en España, destacando los cambios de uso industrial, de almacenamiento y de comercio a viviendas. 

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Datos Clave del Cambio de Uso a Vivienda 2021-2023

Datos de Cambio de Uso de Industria a Vivienda

Encabezando la lista, el cambio de uso de inmuebles industriales a viviendas representa el 29,9% del total, con 8.281 unidades. 

Datos de Cambio de Uso de Almacenamiento a Vivienda

Este tipo de cambio sigue de cerca con un 27,2%, totalizando 7.538 unidades. 

Datos de Cambio de Uso de Comercio a Vivienda

El cambio de locales comerciales a viviendas constituye el 22,2%, con 6.167 unidades transformadas. Otras tipologías, aunque menos frecuentes, también contribuyen a esta tendencia. Por ejemplo, el cambio de uso de oficinas a viviendas representa el 8,2%, mientras que el de hoteles a viviendas es del 6,6%. Incluso inmuebles con usos más específicos como deportivos, de enseñanza o religiosos están siendo transformados, aunque en menor volumen.

Factores y Beneficios de los Cambios de Uso

La conversión de inmuebles a viviendas ofrece beneficios a propietarios e inversores, maximizando el uso de propiedades y adaptándolas a la demanda residencial. Este proceso ayuda a mitigar la falta de oferta de viviendas y diversificar opciones habitacionales. Es crucial entender y cumplir con la normativa vigente, como la cédula de habitabilidad, eficiencia energética y accesibilidad. Aunque puede haber desafíos administrativos y financieros, una planificación adecuada y el asesoramiento de expertos en urbanismo y arquitectura pueden superar estos obstáculos.

¿Por qué los cambios de uso Industrial y Almacenamiento a Vivienda son los más comunes en España?

Los cambios de uso de inmuebles industriales y de almacenamiento a viviendas son los más comunes del mercado español por varias razones clave. Con datos de Catastro, idealista/data ha elaborado un estudio que muestra que desde el tercer trimestre de 2021 se han realizado más de 27.700 cambios de uso de otros inmuebles a viviendas. Casi el 30% de estos cambios corresponden a usos industriales, seguidos por un 27,2% de uso de almacenamiento y un 22,2% de uso comercial. Estas tres tipologías representan casi el 80% de todos los cambios de uso.

Los cambios de uso de inmuebles industriales y de almacenamiento a viviendas son los más comunes por varias razones:

Disponibilidad de Espacios Subutilizados

Muchas zonas industriales y de almacenamiento en ciudades como Madrid y Barcelona han quedado obsoletas o infrautilizadas. Esta disponibilidad de espacio es una oportunidad perfecta para transformarlas en viviendas, especialmente en áreas urbanas donde la demanda de vivienda es alta.

Alta Demanda de Vivienda

En un contexto donde la demanda de vivienda sigue en aumento y la oferta es limitada, convertir estos espacios en viviendas es una solución eficaz. Este fenómeno es particularmente evidente en ciudades como Valencia, donde el cambio de uso de almacenamiento a vivienda es significativo.

Flexibilidad de Adaptación

Los espacios industriales y de almacenamiento suelen ser grandes y con pocas divisiones internas, lo que permite una mayor flexibilidad para diseñarlos como unidades residenciales modernas. Esto es especialmente visible en municipios como Sevilla y A Coruña, donde los cambios de uso de almacenamiento a vivienda son frecuentes.

Costes Relativamente Bajos

La reconversión de estos inmuebles puede ser más económica comparada con la construcción de nuevas viviendas desde cero. En lugares como Burgos y Pontevedra, la conversión de inmuebles industriales a viviendas ha sido una estrategia popular debido a los menores costos y la rapidez de transformación.

Ubicación Estratégica

Muchas de estas propiedades están ubicadas en zonas urbanas que han experimentado una revalorización, lo que las convierte en opciones atractivas para el desarrollo residencial. Por ejemplo, en Madrid y Barcelona, el cambio de uso de comercios y oficinas a viviendas ha sido significativo debido a la alta demanda en estas áreas metropolitanas.

Cambios de uso Totales de inmuebles a viviendas por Provincias [2021-2023]

El cambio de uso a vivienda más común entre las provincias es el realizado sobre inmuebles industriales, por lo general pequeños talleres, hasta en 25 regiones españolas, destacando Burgos (723), Pontevedra (722), Cuenca (561), Jaén (416), Almería (277), Albacete (223) y León (221).

El siguiente cambio de uso más destacado ha sido el de almacenamiento, encabezando 17 provincias, con Valencia (505), Sevilla (346), A Coruña (306) y Girona (291) a la cabeza, y también incluyendo Alicante (276), Toledo (238), Cáceres (217) y Baleares (212).

En los grandes mercados, el cambio de uso más común fue el de comercio, con más de 2.330 en Madrid, 832 en Barcelona y 327 en Málaga. En las provincias canarias, el cambio de uso de hotel a vivienda fue el más generalizado, con 567 en Las Palmas y 193 en Santa Cruz de Tenerife.

En Madrid y Barcelona, también se destacaron por su volumen los cambios de uso de oficinas a viviendas, con más de 500 en Madrid y más de 340 en Barcelona, además de almacenamiento, con más de 530 modificaciones en la provincia catalana y 430 en la madrileña.

Los Cambios de Uso de Inmuebles a Viviendas en Barcelona, Madrid y Valencia: Un Fenómeno en Crecimiento

En los últimos años, hemos observado una notable transformación en el uso de inmuebles en diversas ciudades de España, adaptándose a las cambiantes necesidades del mercado inmobiliario. Esta tendencia ha sido especialmente evidente en grandes urbes como Barcelona, Madrid y Valencia, donde la conversión de espacios industriales, de almacenamiento y comerciales a viviendas ha cobrado un impulso significativo. A continuación, exploramos en detalle este fenómeno y cómo está moldeando el paisaje urbano. 

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Barcelona: Optimización del Espacio Urbano

Barcelona, conocida por su alta densidad poblacional y vibrante vida urbana, ha sido un claro ejemplo de esta transformación. Desde el tercer trimestre de 2021, se han registrado un total de 2.233 cambios de uso a viviendas. Los datos revelan que las conversiones más frecuentes han sido de espacios comerciales y de almacenamiento: Comercio a Vivienda: 832 unidades Almacenamiento a Vivienda: 538 unidades Estos cambios reflejan cómo Barcelona está adaptando sus infraestructuras para satisfacer una creciente demanda habitacional, aprovechando espacios que anteriormente servían otros propósitos. 

Madrid: La Capital de las Transformaciones

Madrid lidera en número de cambios de uso a vivienda, con un total de 3.625 unidades registradas. La capital ha visto una gran cantidad de conversiones de espacios comerciales y oficinas: Comercio a Vivienda: 2.330 unidades Oficina a Vivienda: 512 unidades Esta tendencia subraya la adaptación de Madrid a nuevas dinámicas de mercado, transformando espacios previamente comerciales en áreas residenciales para acomodar una población en constante crecimiento. 

Valencia: Reutilización Inteligente de Espacios

Valencia, otra de las grandes ciudades españolas, ha registrado 1.255 cambios de uso a vivienda desde 2021. La reutilización de espacios de almacenamiento ha sido particularmente prominente: Almacenamiento a Vivienda: 505 unidades Industria a Vivienda: 332 unidades Valencia ha mostrado cómo los espacios de almacenamiento, que ya no cumplen su función original, pueden ser convertidos en viviendas, aportando soluciones habitacionales a una ciudad en expansión. 

Un Fenómeno Nacional

A nivel nacional, se han realizado más de 27.700 cambios de uso de inmuebles a viviendas desde el tercer trimestre de 2021. Los usos industriales y de almacenamiento dominan este fenómeno: Usos Industriales: 30% de los cambios Usos de Almacenamiento: 27,2% de los cambios Usos Comerciales: 22,2% de los cambios Estas tres categorías abarcan casi el 80% de todas las conversiones, destacando la magnitud de este fenómeno en todo el país.

Descifrando las Diferencias de Precios entre Residencial y Otros Usos Comunes H2 En el competitivo mundo del mercado inmobiliario, entender las fluctuaciones de precios es clave para tomar decisiones informadas. ¿Te has preguntado alguna vez cuál es la diferencia de precios entre una propiedad residencial y otros usos comunes como comercios u oficinas? ¡Te lo explicamos! 

Porcentaje de diferencia entre el precio de un Inmueble Residencial y el precio de un Inmueble Comercial

Porcentaje de diferencia entre el precio de un Inmueble Residencial y el precio de Inmuebles de Oficinas

Según los informes de precios de idealista, la disparidad de precios entre una vivienda residencial y otros tipos de inmuebles puede ser sorprendente. En provincias como Zaragoza, Huesca o Lugo, la diferencia puede llegar a multiplicarse por hasta siete veces. ¿Increíble, verdad? En los principales mercados residenciales como Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga o Alicante, esta brecha se sitúa entre tres y cuatro veces el valor del uso no residencial. ¡Una diferencia significativa que no pasa desapercibida!

Por ejemplo, en Baleares, Santa Cruz de Tenerife, Barcelona o Alicante, los precios de las viviendas más que duplican los valores de los inmuebles comerciales, llegando a superar el 100% en algunas zonas. En total, en 10 provincias españolas, esta diferencia se duplica. ¿Y qué hay de las oficinas? En provincias como Sevilla, Baleares, Pontevedra o Álava, las diferencias de precios entre oficinas y viviendas son notables. ¿Te sorprende? En algunas zonas, el precio por metro cuadrado de oficina supera al de vivienda.

La Impresionante Cifra de Cambios de uso de hoteles a viviendas en España hasta el 2024

¿Te has preguntado alguna vez qué sucede con los hoteles que ya no están en funcionamiento? ¡La respuesta te sorprenderá! Según los datos recopilados entre 2021 y 2023, se han registrado un total de 1.832 cambios de uso de hoteles a viviendas en España. ¡Una cifra impresionante que refleja una tendencia en alza en el mercado inmobiliario! 

Provincias como Las Palmas y Santa Cruz de Tenerife lideran este movimiento con 567 y 193 unidades respectivamente. Además, Barcelona, Baleares y Murcia también destacan con cifras significativas de cambios de uso. Pero los hoteles no son los únicos que han experimentado esta transformación. Oficinas, instalaciones deportivas y centros educativos también han dado paso a nuevas viviendas.

Madrid y Barcelona encabezan los cambios de uso de oficinas a viviendas, mientras que Pontevedra destaca en los cambios de uso deportivo a viviendas. Estos cambios no solo reflejan una adaptación del mercado inmobiliario a las nuevas necesidades de la sociedad, sino también una oportunidad para revitalizar espacios en desuso. ¡Sigue leyendo para descubrir más sobre este fascinante fenómeno! 

Cambios de Uso Especiales que pasan por Desapercibido en España

La transformación de espacios comerciales, deportivos y educativos en viviendas está moldeando el panorama urbano de España. Desde antiguas oficinas hasta instalaciones deportivas y centros educativos, diversos inmuebles están siendo reutilizados para satisfacer la creciente demanda de vivienda. Veamos cómo se distribuyen estos cambios a lo largo del país: 

Cambios de Uso de Oficinas a Viviendas

Madrid y Barcelona lideran el cambio, con 512 y 342 conversiones respectivamente. Otras regiones como Baleares, A Coruña y Málaga también muestran una alta actividad en esta área, superando el 10% de cambios de uso en cada una. 

Cambios de Uso de Deportivos a Viviendas

En Pontevedra, vemos un notable aumento en la conversión de instalaciones deportivas en hogares, con 140 cambios registrados. Madrid y Murcia también están experimentando esta tendencia, con 71 y 70 conversiones respectivamente.

Cambios de Uso de Educación a Viviendas

Las provincias de Madrid y Barcelona destacan en la transformación de edificios educativos en viviendas, con 39 y 27 conversiones respectivamente. A Coruña y Valencia también muestran un aumento en este tipo de cambios, superando el 1% del total en cada región. 

Cambios de Uso de Religiosos a Viviendas

Aunque representan una pequeña parte del total de cambios, las conversiones de espacios religiosos en viviendas son notables en provincias como Burgos y Cuenca. Con 75 y 46 conversiones respectivamente, estos cambios sugieren un esfuerzo por regularizar la propiedad de inmuebles religiosos. En conjunto, estos datos muestran una tendencia hacia la diversificación en la transformación de espacios en viviendas, reflejando la adaptación de las ciudades españolas a las necesidades cambiantes de la población. Los datos, recopilados por idealista/data, ofrecen una visión detallada de este proceso de cambio urbano en España. 

¿Cómo hacer un Cambio de Uso a Vivienda/Local Comercial?

Hacer un cambio de Uso trae sus requisitos, gestión y mucho tiempo de inversión para realizar este tipo de operaciones. Por eso, nosotros te podemos ayudar. En Brickbro somos capaces de detectar los cambios de uso y actividades potenciales de todos los locales del mercado. Por lo que, nuestra herramienta puede validar si el proyecto que tienes en mente tiene salida. Hemos ayudado a más de cien negocios a expandirse en las principales ciudades de España. ¿Quieres ser el siguiente? Tenemos la solución a tus problemas. ¡Contacta con nosotros de forma Gratuita!

[Artículo original de Idealista]