¿Cómo interpretan los jueces la nueva ley de vivienda?

En el contexto en el que nos encontramos, es importante entender cómo los jueces interpretan los cambios en la compleja ley de vivienda. En este blog, te sumergirás en el intrigante mundo del ámbito legal relacionado con la vivienda. Exploraremos cómo la falta de claridad y seguridad jurídica en la normativa procesal civil ha generado un escenario confuso y caótico para quienes buscan resolver problemas de vivienda. ¡Vamos allá!

La paralización de demandas de desahucio y la búsqueda de claridad

La reciente aprobación de la Ley 12/2023 ha desencadenado un fenómeno preocupante: una repentina paralización en la presentación de demandas de desahucio en los juzgados. La falta de una técnica legislativa adecuada ha llevado a la confusión de los profesionales del derecho, lo que ha desencadenado una pausa en la presentación de nuevas demandas. ¿Será este un paso hacia una mayor claridad o simplemente una etapa más de incertidumbre?

El constante cambio de criterio legislativo

Apenas un mes después de aprobar la ley de la vivienda, esta ley ha sido modificada para levantar la pausa que se había establecido en 2020, la cual consistía en una moratoria que restringía temporalmente los desalojos y otras medidas relacionadas con la vivienda debido a la situación de emergencia en ese año. Todo este vaivén legislativo muestra que las reglas relacionadas con la vivienda no están siendo estables ni coherentes.

Lo curioso es que esta modificación no parece responder a una urgencia o situación inesperada, sino que parece ser simplemente otro cambio de opinión por parte de quienes hacen las leyes. En respuesta a la falta de directrices claras y precisas, los jueces han creado los Criterios Orientadores. 

Los Criterios Orientadores: La Brújula en Medio del Caos

Estas herramientas buscan guiar a los jueces en su labor diaria para resolver casos en los que se aplique la referida ley de manera equitativa buscando unificar criterios y otorgar coherencia en la toma de decisiones judiciales relacionadas con la vivienda. Estos Criterios son:

Derecho Transitorio

1. Aplicación de las nuevas normas a casos en curso: Las nuevas normas que surgen de la Ley 12/2023 se aplican desde su inicio a los casos que ya están en marcha, sin importar si se iniciaron antes de la aprobación de la Ley 12/2023.
2. Demandas presentadas antes de la Ley: Los nuevos requisitos no se aplican a las demandas hechas antes de la Ley, pero si se entran a trámite con posterioridad, la ley será plenamente efectiva.  
3. Suspensión del procedimiento en curso: Este criterio indica que la suspensión del procedimiento por vulnerabilidad (según el artículo 441 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) solo puede solicitarse en momentos específicos, como la admisión de la demanda o el inicio de la ejecución. No se abrirá el trámite de suspensión en procedimientos ya en curso o durante la ejecución, evitando retroceder en el proceso una vez que la fase relevante ha concluido. 

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Requisitos de Procedibilidad – Subsanabilidad: Los nuevos requisitos de procedibilidad del artículo 439 de la Ley de Enjuiciamiento Civil pueden ser corregidos si no se cumplen inicialmente. Si el juzgado detecta incumplimientos, otorgará un plazo para subsanarlos. Solo si después de ese plazo los defectos no son corregidos, se procederá a la inadmisión de la demanda. Aunque el artículo 439 de la LEC no lo indique específicamente, se aplicará el régimen general de subsanabilidad de defectos procesales según el artículo 231 de la LEC.

Demandas contra ignorados ocupantes: En el caso de demandantes grandes tenedores, solo se admitirán demandas específicas (artículo 250.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) dirigidas contra ocupantes desconocidos si previamente acreditan haber agotado los trámites para determinar si el inmueble es una vivienda habitual, si existe vulnerabilidad y si han realizado el trámite de conciliación o intermediación.

Estos nuevos requisitos son de orden público y se aplican para evitar que el demandante gran tenedor pueda eludirlos alegando desconocimiento de la situación posesoria o de vulnerabilidad de los ocupantes.

Concepto del Gran Tenedor

1. Concepto del Gran Tenedor: Para ser considerado un gran tenedor, una persona o entidad debe poseer diez o más inmuebles o una superficie residencial de más de 1.500 m2. En este cálculo, también se contarán situaciones de usufructo. En el caso de propiedades compartidas, se incluirán en el cómputo las propiedades de una parte que tenga más del 50% de participación. Además, para alcanzar los 1.500 metros cuadrados de superficie residencial en propiedades compartidas, se sumarán las partes proporcionales de todas las fincas en las que tenga alguna participación.
2. Inmueble de uso residencial: Un inmueble registrado en el Registro de la Propiedad, aunque dividido en varios departamentos, se considerará un único inmueble si puede destinarse total o parcialmente a vivienda.
3. Entorno geográfico para contar las propiedades: Para calcular los inmuebles de un gran tenedor, se consideran todos los ubicados en territorio nacional.
4. Certificación del Registro de la Propiedad: Se puede comprobar la propiedad de un gran tenedor mediante una lista de propiedades obtenida del Servicio de Índices del Registro de la Propiedad.
5. “Declaración Responsable” del Gran Tenedor a efectos procesales: Solo será válida si se presenta dentro de los cinco meses siguientes a la solicitud ante la Administración Pública.
6. Administraciones Públicas Competentes en materia de vivienda en el ámbito de Catalunya: La Agènica de l’Habitatge de Catalunya y el Institut Català del Sòl son considerados grandes tenedores.

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Suspensión de Procedimientos por Vulnerabilidad

1. Trámite de Audiencia a las Partes: Se otorgará un trámite de audiencia de 5 días para alegaciones después de recibir el informe de Servicios Sociales en el trámite de suspensión por vulnerabilidad.
2. Trámite de Ejecución de Sentencia: Se puede acordar la suspensión por vulnerabilidad en fase de ejecución en casos donde no se hizo en fase declarativa.
3. Procedimientos con Moratoria del Real Decreto-Ley: Si se acordó anteriormente, se puede suspender nuevamente el procedimiento de vulnerabilidad si los requisitos legales lo permiten.

Aplicabilidad del Régimen de Contención de Rentas: Este solo aplica a los contratos de arrendamientos Urbanos de 1994.

Sin embargo, es necesario reconocer que los Criterios Orientadores representan una respuesta provisional a una problemática mucho más profunda y compleja. Aunque brindan una luz en medio del caos normativo actual, aún queda un largo camino por recorrer para alcanzar una normativa procesal civil en materia de vivienda sólida y confiable.

En busca de una justicia efectiva en materia de vivienda

Es innegable que los ciudadanos merecen un sistema procesal civil de vivienda sólido y confiable, que brinde seguridad jurídica y garantice el respeto de sus derechos fundamentales. 

Para alcanzar esta meta, se necesita una normativa más precisa y estable. Se espera que instancias más autorizadas como la Audiencia Provincial y el Tribunal Supremo puedan pronunciarse en el futuro sobre estos temas de manera más sólida y definitiva, aportando mayor claridad y coherencia al marco legal.

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