Cómo Invertir en Inmuebles (paso a paso) en 2024: [Detectar Oportunidades, Errores, Inquilinos problemáticos, Clientes Favoritos de los Bancos…]

Invertir en inmuebles es una de las estrategias más sólidas para construir un patrimonio estable y obtener ingresos pasivos a largo plazo. Sin embargo, este tipo de inversión requiere conocimiento, planificación y un análisis cuidadoso para evitar riesgos y maximizar la rentabilidad. A continuación, abordaremos las principales preguntas y consideraciones que cualquier inversor debe tener en cuenta al entrar en el mundo inmobiliario en 2024.

Antes de nada quería decirte que el gran contenido de valor al que estas a punto de acceder ha sido extraído del podcast de: Javier Linares Fernández. Además, es Asesor Financiero certificado por la EFPA. Posee un canal de Youtube con más de 220.000 suscriptores donde ayuda a millones de personas a lograr su libertad financiera a través de su ejemplo. En este artículo expondremos la conversación que han tenido Javier Linares y Carlos Galán (experto en inversión de Inmuebles, con más de 20 propiedades) en: Cómo Invertir en Inmuebles (paso a paso) este 2024.

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1. Determinando si es una Buena Inversión Inmobiliaria:

El primer paso en cualquier inversión es evaluar su rentabilidad. Esto es crucial en el sector inmobiliario, donde la toma de decisiones basada en números puede marcar la diferencia entre una inversión exitosa y una pérdida significativa. Una pregunta esencial en este contexto es:

¿Cómo determinas si es una buena inversión un piso en términos de rentabilidad?

Para determinar si un piso es una buena inversión, es fundamental calcular la rentabilidad bruta y neta. La rentabilidad bruta se obtiene dividiendo los ingresos anuales por el precio de compra más los gastos asociados, mientras que la rentabilidad neta considera los ingresos menos los gastos sobre el precio de compra. Además, es vital tener en cuenta la revalorización potencial del inmueble a lo largo del tiempo.

Este análisis no solo ayuda a identificar las mejores oportunidades, sino que también permite comparar distintas opciones de inversión, asegurando que cada euro invertido esté trabajando de la manera más eficiente posible.

2. Claves para Medir la Rentabilidad de una Inversión Inmobiliaria:

Una vez que has decidido invertir en un inmueble, el siguiente paso es entender los parámetros clave para medir su rentabilidad. Aquí surge la siguiente pregunta:

¿Cuáles son los parámetros clave que usas para medir la rentabilidad de una inversión inmobiliaria?

Los parámetros más importantes son la rentabilidad bruta, la rentabilidad neta, los gastos asociados (como la comunidad, IBI, mantenimiento, seguros, y periodos de vacancia) y la posible revalorización del inmueble. Estos factores te darán una imagen clara de cuánto puedes esperar ganar con tu inversión, tanto en el corto como en el largo plazo.

3. Estimación del Alquiler y Tiempo de Ocupación:

Una de las mayores preocupaciones para los inversores inmobiliarios es asegurarse de que su propiedad genere ingresos constantes. Esto lleva a la siguiente cuestión:

¿Cómo puede una persona hacer una estimación correcta del alquiler y el tiempo de ocupación de un inmueble?

Para hacer una estimación precisa, puedes investigar inmuebles similares en un radio cercano, consultar con inmobiliarias locales, o incluso publicar un anuncio gancho para verificar la demanda real. El tiempo de vacancia suele estimarse en un 5% del tiempo, asumiendo una rotación media de 2 años y medio para alquileres tradicionales.

Este enfoque te permite prever los ingresos y minimizar los riesgos de vacancia prolongada, asegurando que tu propiedad sea rentable.

4. Evaluación de Riesgos en Zonas Diferentes:

El riesgo es una parte inherente de cualquier inversión, y la ubicación del inmueble juega un papel crucial en este aspecto. Aquí surge una pregunta esencial:

¿Qué riesgos asumes al invertir en zonas más humildes versus el centro de una ciudad, y cómo afectan a la rentabilidad?

Invertir en zonas humildes generalmente ofrece mayor rentabilidad, pero conlleva un mayor riesgo en términos de estabilidad de ingresos y potenciales problemas con inquilinos. Invertir en el centro es más seguro pero ofrece una menor rentabilidad debido a los altos precios de compra.

Entender estos riesgos y equilibrarlos con tus objetivos financieros es clave para tomar decisiones informadas y evitar sorpresas desagradables en el futuro.

5. Toma de Decisiones en la Compra de Inmuebles:

La decisión de comprar o no un inmueble debe basarse en un análisis exhaustivo y desapasionado. Esto nos lleva a preguntarnos:

¿Qué factores consideras para decidir si comprar o no un inmueble?

Considero la consistencia entre el valor de compra y el alquiler que puedo obtener, evitando inmuebles donde la relación entre ambos no sea favorable. También hago números detallados sobre gastos y posibles ingresos.

Esta evaluación te asegura que cada inversión esté alineada con tus objetivos financieros y te protege de inversiones impulsivas o mal informadas.

6. Manejo de la Vacancia y Estimación de Tiempo de Desocupación:

La vacancia es una realidad que todo inversor inmobiliario debe manejar. A continuación, exploramos cómo gestionarla de manera efectiva:

¿Cómo manejas la vacancia y qué porcentaje del tiempo estimas que un inmueble puede estar vacío entre inquilinos?

Manejo la vacancia planificando las rotaciones y estimando un 5% de vacancia del tiempo, lo que equivale a un mes y medio cada dos años y medio en alquileres tradicionales.

Este enfoque te permite mantener la rentabilidad de tu inversión, minimizando las pérdidas de ingresos durante los periodos en que el inmueble está desocupado.

7. Relación con los Inquilinos y Ajuste de Alquileres:

Mantener una buena relación con los inquilinos es fundamental para el éxito a largo plazo en el sector inmobiliario. Esto nos lleva a considerar:

¿Subes el alquiler anualmente ajustado al IPC, y cómo manejas las relaciones con inquilinos a largo plazo?

No siempre subo el alquiler según el IPC, especialmente si el inquilino es bueno. Sin embargo, mantengo al inquilino informado del ajuste teórico según el INE para mantener una buena relación.

Este enfoque balancea la necesidad de mantener la rentabilidad con la importancia de retener buenos inquilinos, lo que a largo plazo puede resultar en menos vacancias y mayores ingresos.

8. Problemas de Impago y Ocupación:

Los problemas de impago y ocupación son temores comunes entre los propietarios. Es crucial estar preparado para enfrentarlos:

¿Has tenido problemas de impago u ocupación en alguna de tus propiedades y cómo los manejaste?

He tenido problemas de impago, que gestioné contratando un seguro de impago, que cubrió hasta 12 meses de rentas impagadas. Para ocupación, no he tenido problemas.

Tener un plan de contingencia y utilizar herramientas como los seguros de impago te permitirá manejar estos riesgos sin comprometer tu flujo de ingresos.

9. Seguro de Impago: ¿Cuándo Contratarlo?:

El seguro de impago es una herramienta valiosa para mitigar el riesgo de impagos, especialmente en ciertos perfiles de inquilinos. Aquí se explica:

¿Cómo funciona el seguro de impago y en qué casos se recomienda contratarlo?

El seguro de impago cubre hasta 12 meses de rentas impagadas por un costo aproximado del 4% de la renta anual. Se recomienda para minimizar el riesgo de impago, especialmente en perfiles de inquilinos con ingresos bajos o inestables.

Este tipo de seguro es una inversión adicional que puede ahorrarte mucho estrés y pérdidas financieras en el futuro.

10. Evaluación de Capacidad de Endeudamiento y Apalancamiento:

Entender tu capacidad de endeudamiento es clave para maximizar las oportunidades de inversión. Esta cuestión es vital:

¿Cómo evalúas la capacidad de endeudamiento y apalancamiento al invertir en inmuebles, especialmente si ya tienes una primera hipoteca?

Evalúo la capacidad de endeudamiento asegurándome de que las cuotas de todas las deudas no superen el 35% de los ingresos mensuales. Si ya tengo una hipoteca, vivo de alquiler para no consumir capacidad de endeudamiento adicional.

Este enfoque te permite seguir invirtiendo de manera segura y maximizar tu apalancamiento sin comprometer tu estabilidad financiera.

11. Selección de Inquilinos y Señales de Alerta:

Elegir buenos inquilinos es crucial para mantener la rentabilidad de tus propiedades. Por ello, debes preguntarte:

¿Cómo elegir un buen inquilino y qué señales de alerta (red flags) buscas antes de alquilar?

Elijo inquilinos cuyo alquiler no supere el 35-40% de sus ingresos netos, revisando sus nóminas, contrato de trabajo, y vida laboral. Pregunto por qué se mudan y si me pueden dar el contacto de su casero actual como referencia.

Este proceso de selección te ayuda a minimizar riesgos y asegurar que tus propiedades estén en buenas manos.

12. Perfil Preferido por los Bancos para Otorgar Financiación:

Conseguir financiación es uno de los mayores desafíos para los inversores inmobiliarios. Aquí se responde:

¿Cuál es el perfil de cliente que los bancos prefieren para otorgar financiación inmobiliaria?

Los bancos prefieren clientes con ingresos estables, especialmente aquellos con contratos indefinidos. También valoran una baja relación de deuda-ingreso, y prefieren nóminas altas sobre patrimonio elevado sin ingresos.

Conocer este perfil te permitirá preparar mejor tu solicitud de financiación y aumentar tus probabilidades de éxito.

13. Concentración o Diversificación de Hipotecas:

Al invertir en múltiples propiedades, surge la pregunta sobre cómo gestionar las hipotecas:

¿Es mejor concentrar las hipotecas en un solo banco o diversificar entre varios para maximizar las oportunidades de financiación?

Es útil diversificar entre varios bancos para no superar el límite de riesgo de un solo banco, pero también es beneficioso mantener una buena relación con un banco que ya conoce tu historial financiero.

Este enfoque equilibrado te da flexibilidad y reduce el riesgo de quedar sobreexpuesto con un solo banco.

14. Búsqueda de Oportunidades Inmobiliarias:

Encontrar buenas oportunidades de inversión es un arte en sí mismo. Aquí te indicamos cómo hacerlo:

¿Dónde buscas oportunidades inmobiliarias para invertir y cómo te posicionas para conseguir buenas ofertas?

Busco oportunidades en portales inmobiliarios, agencias locales y mediante contactos personales. Me posiciono demostrando seriedad en las compras, cumpliendo con lo prometido, lo que me coloca en una posición favorable para futuras ofertas.

Este enfoque te ayudará a estar en la vanguardia del mercado inmobiliario, aprovechando las mejores oportunidades antes que la competencia.

15. Saber Cuándo Vender:

Vender en el momento adecuado puede maximizar tus ganancias y liberar capital para nuevas inversiones. Considera esta pregunta:

¿Cómo decides cuándo es el momento adecuado para vender una propiedad?

Decido vender si la propiedad se ha revalorizado tanto que la rentabilidad sobre el nuevo valor es baja y si puedo reinvertir las ganancias en un activo con mayor rentabilidad neta.

Este criterio te ayuda a tomar decisiones estratégicas que maximicen el valor de tu portafolio a largo plazo.

16. Estructuración de la Cartera de Inversiones:

Tener una cartera diversificada es clave para reducir riesgos y maximizar retornos:

¿Cómo estructuras tu cartera de inversiones entre inmuebles y otros activos como fondos indexados?

Estructuro mi cartera en un 50% en fondos indexados, sin apalancamiento, y un 50% en inmuebles, utilizando financiación para maximizar la rentabilidad de estos últimos.

Este equilibrio te permite aprovechar las ventajas de diferentes tipos de activos, manteniendo un balance entre seguridad y crecimiento.

17. Camino hacia la Libertad Financiera:

Finalmente, uno de los objetivos más buscados por los inversores es alcanzar la libertad financiera. Aquí te mostramos cómo hacerlo:

¿Cuál es el camino que debería seguir alguien con un sueldo medio que desea sustituirlo con rentas de inmuebles?

Debería comenzar ahorrando un capital inicial para el primer inmueble, comprar con un apalancamiento razonable y repetir el proceso, acumulando propiedades y reinvirtiendo las rentas para crecer más rápido.

Este camino, aunque no es rápido ni fácil, es uno de los más seguros y sostenibles para construir un patrimonio que te permita vivir de tus inversiones.

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