¿Cómo se valora un local comercial? Claves para entender su tasación 

La valoración de un local comercial es un paso fundamental tanto para propietarios como para inversores. Ya sea que quieras vender, comprar, alquilar, o simplemente saber el valor real de tu inmueble, entender cómo se calcula ese valor te dará una gran ventaja. A diferencia de la vivienda residencial, los locales comerciales responden a criterios diferentes y a veces más complejos. 

En este artículo repasamos los principales factores y métodos utilizados para valorar un local comercial de forma profesional.

1. ¿Qué es la valoración de un local comercial?

Valorar un local comercial consiste en estimar su valor de mercado en un momento determinado, considerando factores como su ubicación, características físicas, condiciones del mercado, rentabilidad esperada, entre otros. Esta valoración puede realizarla un tasador homologado, un agente inmobiliario o un consultor especializado, dependiendo del fin de la valoración (venta, financiación, fiscalidad, etc.). 

2. Principales factores que influyen en la valoración

• Ubicación: es sin duda el factor más determinante. Un local en una calle comercial muy transitada tendrá un valor mucho mayor que otro en una calle secundaria, incluso si tienen el mismo tamaño. 
• Superficie y distribución: los metros cuadrados útiles, la forma del local, el número de fachadas, la visibilidad desde la calle y la altura del techo afectan directamente su valor. 
• Estado del inmueble: Un local en buen estado, reformado o que no requiere grandes inversiones iniciales, tendrá un valor más alto. También influye la eficiencia energética y el mantenimiento de elementos comunes (si se encuentra en un edificio). 
• Uso permitido: los usos urbanísticos definidos por el ayuntamiento determinan si se puede instalar un comercio, una oficina, una clínica, etc. Un local con uso versátil será más valioso. 
• Inquilinos y rentas: si el local está alquilado, su valor se calcula principalmente en función del rendimiento que genera. Es clave analizar la duración del contrato, la solvencia del inquilino y el importe de la renta mensual. 

3. Métodos de valoración más comunes

• Método comparativo 

Se basa en comparar el local con otros similares recientemente vendidos o alquilados en la  misma zona. Es útil en mercados activos y transparentes, aunque requiere acceso a información fiable. 

• Método de capitalización de rentas

Utilizado especialmente en locales alquilados. Se calcula el valor actual del local en función de las rentas futuras, ajustadas por un tipo de rentabilidad.

• Método del coste 

Se usa en casos particulares (por ejemplo, locales en construcción o con pocos comparables). Se valora el coste de edificación menos la depreciación, más el valor del suelo. 

5. ¿Cuándo es útil valorar un local?

1. Antes de vender o poner en alquiler 
2. Al momento de renegociar rentas
3. En operaciones de herencia o reparto de bienes 
4. Para garantías hipotecarias o financiación
5. En proceso de inversión o desinversión 

Valorar un local comercial no es solo ponerle un precio. Es un proceso técnico y estratégico que debe considerar la realidad del mercado, las características del activo o los objetivos del propietario o inversor. Una buena valoración puede evitar errores costosos y ayudarte a tomar mejores decisiones. 

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