Local en venta con inquilino: ¿es posible?

¿Quieres poner un local en venta con inquilino? ¿No sabes si puedes hacerlo o no? Para poder vender un local que está alquilado debes tener en cuenta una serie de derechos y de requisitos para poder seguir con el proceso. En este blog te explicamos como propietario qué debes hacer. ¡Adelante, sigue leyendo! 

¿Puedo vender el local con inquilino?

Ante la pregunta de: ¿Se puede vender un inmueble alquilado? la respuesta a esta pregunta es que SÍ, sí se puede poner en venta un inmueble arrendado. Sin embargo, son procesos en los que se debe tener en cuenta toda la información pactada en el contrato de alquiler y todas las partes involucradas deben estar al tanto para que no surja ningún malentendido.  

Procedimiento de un local en venta con inquilino

Tras saber que sí se puede vender el local, en primer lugar el propietario está obligado por ley a ofrecerle al actual arrendatario el local en venta, indicando todas las condiciones y el precio del mismo.

Es entonces cuando el inquilino dispone de un derecho de adquisición preferente o de tanteo, y tiene un plazo de 30 días para decidir si lo quiere comprar o no.

Derecho de retracto: Plazo

En el caso de que el propietario no ofrezca el local al inquilino (no envíe una notificación al inquilino de la venta del inmueble), y lo venda por un precio inferior o incumpla alguno de los requisitos, el inquilino puede rebatir esta venta y adquirir el local con las mismas condiciones de la oferta anterior. Este derecho que tiene el inquilino se llama retracto y tiene un plazo de 30 días desde que se le notifica la venta del local.

¿Cómo renunciar al derecho de tanteo y retracto?

La única forma de poder renunciar a los derechos de tanteo y retracto sobre el alquiler es que ambas partes estén de acuerdo y demostrarlo a través de la firma de un contrato, mejor ante la presencia de un notario para reforzar la veracidad, de esta forma evitarás problemas como juicios de retracto, adquisición o tanteo en caso de arrepentimiento. Es ahí cuando las obligaciones del arrendatario son abandonar el local.

| Lectura recomendada: Alquiler con opción a compra en locales comerciales

¿Cuándo el inquilino no tiene derechos sobre el local en venta?

Querer poner en venta tu inmueble alquilado puede traer varios problemas y desacuerdos entre el propietario y el arrendatario pero, ¿cuáles son los derechos de un inquilino? 

El inquilino no dispone del derecho de tanteo ni de retracto cuando el local se vende en conjunto con los otros locales del propietario que forman parte de un mismo inmueble. Asimismo, tampoco tendrá estos derechos cuando los propietarios de un inmueble vendan a un mismo comprador la totalidad de locales.

Derechos de un local en venta con inquilino

Para poder realizar el proceso de venta de un local que está alquilado, debes conocer los derechos de un inquilino en alquiler y que acciones se pueden tomar para poder vender con un inquilino:

1. Derecho de adquisición

• Será necesario revisar si en el contrato de alquiler hay derechos de adquisición preferente, ya que es un requisito establecido en el Artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. 

2. Derecho de tanteo

• Es aquel del que disfruta una persona para adquirir un local de manera preferente, frente a otras personas que puedan estar interesadas.

3. Derecho de retracto

• Para ejercitar este derecho es necesario tener en cuenta que si además del local arrendado, también se venden conjuntamente otros objetos alquilados como garaje, trastero… 

Ejemplos de Derechos de Adquisición preferente Tanteo y Retracto:

A continuación te vamos a poner unos ejemplos sobre los derechos de adquisición, tanteo y retracto en alquiler:

Derecho de adquisición preferente ejemplo:

Ana tiene una tienda de ropa en alquiler en un centro comercial. El propietario decide poner en venta el local arrendado por 300.000 euros· Según el derecho de adquisición, Ana tiene los derechos como inquilina de acceder a la compra del local a ese precio antes de que se ofrezca a otros compradores.

Derecho de tanteo ejemplo:

Carlos, que alquila un local para su cafetería, recibe una notificación del propietario que desea poner en venta el inmueble arrendado por 250.000 euros. Carlos, ejerciendo su derecho de tanteo, tiene 30 días para igualar esa oferta y comprar el local antes que cualquier tercero.

Derecho de retracto ejemplo:

Laura alquila un local donde opera una librería· El propietario decide poner en venta la propiedad alquilada sin informar a Laura por 200.000 euros. Laura, al enterarse, decide ejercer su derecho de retracto legal, pagando los 200.000 euros para quedarse con el local, dentro del plazo legal permitido.

En conclusión las obligaciones del arrendador de un local comercial son cumplir con el artículo 25 de la lau ante las adquisiciones y derechos de tanteo y retracto, todos estos declinan a favor de los derechos del inquilino en caso de venta.

| Lectura recomendada: ¿Cómo calcular la fianza de alquiler de un local comercial?

Condiciones de un local en venta con inquilino

1. Si el contrato de alquiler del local está inscrito en el Registro de la Propiedad, el comprador tiene que respetar la existencia y pactos. 
2. Si el contrato de alquiler del local no está inscrito en el Registro de la Propiedad, y el comprador no sabía que estaba alquilado, no tiene obligación de respetar el contrato. Sin embargo, debe acreditar que desconocía la existencia del contrato antes de la compra. 
3. Si el comprador conoce la existencia del contrato de alquiler aunque no esté inscrito en el Registro de la Propiedad, debe respetar la existencia y condiciones del contrato. 

Así pues, sí que es posible la venta de un local con inquilino. Aún así es un trámite y un proceso cauteloso en el que se tiene que informar bien a todas las partes. Por lo que, todas las partes deben estar al tanto y tener toda la información necesaria para que no haya ningún malentendido en el proceso de una venta con inquilino.

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