Determinar el valor de un local comercial no es tarea menor. Ya sea que estés pensando en vender, alquilar, invertir o simplemente conocer el valor de tu activo, la forma en que se calcula ese valor puede marcar una gran diferencia. La valoración no se basa únicamente en la intuición o en precios al azar; detrás de cada cifra debería haber un análisis riguroso, basado en metodologías claras y contrastadas. En el mundo inmobiliario, existen varios enfoques para calcular cuánto vale un local, pero tres métodos destacan por su uso frecuente y su fiabilidad: el método comparativo, el de capitalización de rentas, y el método del coste. Cada uno ofrece una perspectiva distinta. y entender sus fundamentos te permitirá interpretar mejor cualquier tasación o informe técnico que tengas entre manos. A continuación te explicamos en qué consiste cada uno, sus ventajas, limitaciones, y en qué situaciones es más útil. Método comparativo: El valor del mercado Este es un método más intuitivo y el más utilizado cuando hay suficiente información disponible. Consiste en comprar el local a valorar con otros similares que se han vendido o alquilado recientemente en la misma zona. ¿Cómo funciona? Se buscan operaciones reales recientes (ventas o alquileres) de locales con características similares: ubicación, tamaño, estado de conservación, fachada, visibilidad, accesos, etc. A partir de ahí, se ajustan las diferencias y se estima un valor razonable de mercado. Ventajas: Refleja el valor actual según la oferta y la demanda reales Es fácilmente comprensible por todas las partes (comprador, vendedor, inversor) Útil para zonas con alta rotación y abundancia de operaciones Limitaciones: Depende de la disponibilidad de datos comparables Puede distorsionarse si el mercado está muy volátil o hay pocas operaciones recientes Método de capitalización de rentas: el valor como inversión Este enfoque se basa en ver el local comercial como un activo que genera ingresos. Es el método favorito de los inversores y fondos inmobiliarios. El valor del local se determina en función de la renta que puede generar y la rentabilidad esperada (también llamada tasa de capitalización – cap rate). ¿Cómo funciona? Se estima la renta anual neta que puede obtenerse por el alquiler del local (descontando gastos, impuestos, etc.), y se divide entre una tasa de capitalización acorde al mercado, que refleja el riesgo y la rentabilidad esperada. Ventajas: Centrado en la rentabilidad: ideal para decisiones de inversión Muy utilizado en zonas comerciales consolidadas y con contratos de alquiler estables Limitaciones: Requiere una buena estimación de la renta y los gastos La elección de la tasa de capitalización puede ser subjetiva Menos útil en locales vacíos o con rentas poco representativas Método del coste: valor por reposición Este método parte de la siguiente lógica: ¿Cuánto costaría construir hoy el local, descontando la depreciación física o funcional? Es muy utilizado cuando no hay referencias comparables o cuando se trata de inmuebles muy específicos. ¿Cómo funciona? Se calcula el valor del terreno (si aplica), más el coste de construcción de un local similar, menos una depreciación por antigüedad, estado o desuso. También se puede aplicar en locales de reciente construcción, ampliaciones o mejoras. Ventajas: Útil para propiedades únicas o sin referencias comparables Ayuda a establecer un valor mínimo (lo que costaría reemplazarlo) Limitaciones: No siempre refleja el valor de mercado real Puede sobreestimar el valor en zonas con baja demanda ¿Estás valorando un local comercial? No dudes en contactarnos.
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