El nuevo impuesto de la plusvalía municipal: descubre todas las claves

¡Traemos notícias frescas! El pasado lunes, 8 de noviembre, el Consejo de Ministros aprobó el Real Decreto-Ley 26/2021 sobre el impuesto de la plusvalía municipal. En él se ha establecido una nueva forma de cálculo que garantiza que nadie debe pagar el impuesto si no obtiene ganancias en la venta de un inmueble, cosa que no pasaba hasta la fecha. 

Según datos del diario Público, este impuesto genera unos 2.500 millones de euros a las arcas de los Ayuntamientos, por lo que, esta modificación en la regulación del impuesto permite que vendedores, inversores y compradores noten el efecto de la exención del pago.

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La plusvalía municipal: qué es

En la práctica, la plusvalía municipal grava el cambio de valor que experimenta un terreno urbano (no tiene por qué ser una edificación) desde que se adquiere hasta que se vende o se transmite (caso de las herencias). El impuesto está delegado a las administraciones municipales, por lo que tu ayuntamiento será el encargado de gestionarlo. Por lo tanto, cada municipio puede aplicar la plusvalía municipal bajo unas premisas concretas, aunque siempre tendrán que seguir unas directrices generales.

¿En qué consiste el nuevo impuesto de plusvalía?

Hasta ahora se suponía que en la transmisión del inmueble siempre se producía una revalorización de éste, pese a que en la práctica no era así. No obstante, con la nueva regulación únicamente deberás tributar si el precio por el que se vende, hereda o dona una casa es superior a aquel por el que fue adquirida en su momento. En consecuencia, si te toca pagar el impuesto de la plusvalía, vamos a explicarte cuáles son las alternativas que se han establecido en el Real Decreto-Ley 26/2021 para calcular la base imponible del impuesto:

Estimación objetiva

La base imponible para calcular qué cantidad deberás abonar en concepto de plusvalía deriva de multiplicar el valor catastral del suelo en el momento del devengo del impuesto -la transmisión- por los coeficientes que resulten de aplicación y que se definirán por los ayuntamientos. 

Los coeficientes deberán estar relacionados con la situación del mercado inmobiliario y aunque cada Ayuntamiento tendrá libertad para modificarlos, nunca podrán ser superiores al cuadro que adjuntamos a continuación. Veámoslo:

A modo de ejemplo: si compramos una casa por 250.000 euros en el año 2014 y ahora la vendemos por 350.000 con un valor catastral del suelo de 150.000, debemos multiplicar este último número por 0,12 (el valor correspondiente a dicho año). El resultado, 18.000, se multiplicará por el tipo impositivo en cuestión, y será lo que paguemos. Aplicando el 30 % serían 5.400 euros.

Estimación directa

La base imponible en este caso se obtiene restando al precio actual de venta el precio por el que se adquirió en su día el inmueble, y multiplicando el resultado por la proporción que el terreno tiene sobre el valor catastral total.

Volviendo al ejemplo anterior, la plusvalía real sería de 100.000 euros. Si el inmueble en cuestión representase un 50% del terreno o valor total catastral, calcularemos el 50 % de 100.000 -50.000€- y a esa cifra le aplicaríamos el tipo impositivo en cuestión, que como decíamos, sería un máximo del 30%.  Por lo tanto, el 30 % de 50.000€ daría un impuesto de 15.000 euros. 

Por tanto, en este ejemplo hipotético saldríamos beneficiados aplicando el método de la estimación objetiva.

¿Quién se encarga de hacer frente al pago?

A partir de ahora, el impuesto quedará exento de pago para quienes demuestren que no han obtenido beneficios con la venta o con la recepción del inmueble.

Aún así, desde ahora, el impuesto se aplicará a los contribuyentes que vendan, hereden o reciban en donación un inmueble, gravando la parte de ganancia obtenida durante el proceso. 

Entrada en vigor

El Real Decreto-Ley ha entrado en vigor a fecha 10 de noviembre de 2021 por lo que ya resulta de aplicación. Los ayuntamientos disponen de 6 meses para poder ajustar su marco legal. Durante este tiempo y hasta que se adapten las autonomías, se aplicarán los nuevos coeficientes máximos establecidos para determinar la base imponible del impuesto. 

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