¿Un local comercial tiene que pagar derrama?

Dejando de lado los gastos generales que conlleva la compraventa de locales comerciales, las comunidades se preguntan si estos deben o no pagar derrama cuando surge cualquier imprevisto. 

Por suerte para los propietarios, hay algunos motivos por los que podrán librarse. ¡Sigue leyendo el blog de Brickbro para descubrir cuáles són esos motivos y más!

¿Qué es una derrama y por qué es necesario contribuir en esta?

Los locales comerciales están sujetos a los gastos de comunidad establecidos por la Ley de Propiedad Horizontal en España. Estos gastos incluyen el mantenimiento, administración, seguridad, y gastos extraordinarios de las zonas comunes. 

Las derramas forman parte de este último grupo con la finalidad de cubrir gastos imprevistos o mejoras en el edificio, como la reparación de la fachada o la instalación de un nuevo sistema de climatización. 

Además, la Ley de Propiedad Horizontal establece claramente que todos los propietarios, incluidos los propietarios de los locales comerciales y bajos del edificio, deben hacerse cargo de los gastos y de las acciones necesarias de producción de la propiedad. 

¿Cuánto paga un local comercial por derrama?

La cantidad a pagar se calcula en base a un coeficiente estipulado en los papeles del local. Por lo tanto, en función del coeficiente del local, la aportación será mayor o menor y siempre dependerá de la cuota extraordinaria acordada por la junta. 

Lectura recomendada: Derrama en la comunidad de vecinos ¿cuándo es obligatorio pagar?

Variables que Determinan el Precio de una Derrama

El precio de una derrama en una comunidad de propietarios, como un edificio de viviendas o locales comerciales, depende de varias variables. A continuación, se describen las principales variables que influyen en el cálculo del coste de una derrama:

Coste Total de la Reparación o Mejora

• Descripción: El importe total necesario para llevar a cabo las reparaciones o mejoras previstas.
• Ejemplo: Reparación del tejado, renovación de la fachada, instalación de un ascensor, etc.

Número de Propietarios/Unidades

• Descripción: La cantidad total de unidades (viviendas o locales) que componen la comunidad.
• Ejemplo: Un edificio con 20 apartamentos y 5 locales comerciales.

Coeficiente de Participación

• Descripción: El porcentaje o coeficiente que cada propietario tiene asignado en los gastos comunes del edificio, generalmente especificado en los estatutos de la comunidad.
• Ejemplo: Un local comercial con un coeficiente de participación del 10%.

Tipo de Propiedad

• Descripción: Diferentes tipos de propiedades (viviendas, locales comerciales, garajes, etc.) pueden tener coeficientes de participación diferentes y, en ocasiones, pueden contribuir de manera distinta según el tipo de derrama.
• Ejemplo: Un local comercial podría tener un coeficiente más alto debido a su mayor superficie o a su mayor uso de ciertas instalaciones.

Acuerdos de la Comunidad

• Descripción: Las decisiones tomadas en juntas de propietarios sobre cómo distribuir los costes de la derrama.
• Ejemplo: La comunidad decide en junta que los locales comerciales paguen un porcentaje mayor debido a los beneficios adicionales que obtendrán de la mejora.

Normativa Local y Estatutos de la Comunidad

• Descripción: Las leyes locales y los estatutos de la comunidad pueden influir en cómo se calculan y distribuyen las derramas.
• Ejemplo: Regulaciones que dictan que todos los propietarios deben contribuir equitativamente a ciertas reparaciones esenciales.

Uso y Beneficio de la Reparación

• Descripción: Consideración de cuánto se beneficiará cada unidad de la reparación o mejora específica.
• Ejemplo: Un ascensor nuevo puede beneficiar más a los pisos superiores, por lo que estos propietarios podrían pagar una proporción mayor de la derrama.

Superficie de la Propiedad

• Descripción: Algunas derramas se calculan en función de la superficie de cada unidad.
• Ejemplo: Un local comercial grande puede pagar más que un pequeño apartamento.

Presupuestos y Ofertas

• Descripción: Los costes finales pueden variar según los presupuestos y ofertas recibidas de las empresas contratadas para realizar el trabajo.
• Ejemplo: Diferentes presupuestos para la reparación de la fachada pueden influir en el coste final de la derrama.

Resumen

El precio de una derrama se determina por una combinación de factores que incluyen el coste total de la reparación, el número de propietarios, los coeficientes de participación, el tipo de propiedad, los acuerdos de la comunidad, la normativa local, el uso y beneficio de la reparación, la superficie de la propiedad, y los presupuestos y ofertas recibidas. Todos estos elementos se combinan para definir cuánto debe contribuir cada propietario a la derrama.

Ejemplo: ¿Cuánto paga un local comercial por derrama?

Imaginemos que un local comercial en un edificio de 10 unidades necesita contribuir a una derrama para reparaciones importantes en el edificio, como la renovación del tejado y la fachada. La derrama total asciende a 50,000 euros.

Datos del ejemplo:

• Número total de unidades en el edificio: 10
• Derrama total: 50,000 euros
• Coeficiente de participación del local comercial: 15%

Paso 1: Calcular la contribución total de cada unidad

Primero, dividimos la derrama total por el número de unidades en el edificio. En este caso, aunque el coeficiente de participación puede variar, para simplificar la explicación, consideraremos una división igual:

-Contribución por unidad= (Derrama total / Número total de unidades)l​

-Contribución por unidad= (50,000 euros / 10 unidades) = 5000 euros por unidad

Paso 2: Ajustar según el coeficiente de participación

En la realidad, la cantidad exacta puede variar dependiendo del coeficiente de participación asignado a cada unidad. Si el local comercial tiene un coeficiente de participación del 15%, la fórmula sería:

-Contribución del local comercial= ((Derrama total × Coeficiente de participación) / 100)

Contribución del local comercial= (50,000 euros × 15% de participación) / 100​

Contribución del local comercial= 7,500 euros

Resumen

El local comercial pagará 7,500 euros por la derrama, considerando que su coeficiente de participación en los gastos comunes del edificio es del 15%.

Este ejemplo demuestra cómo calcular la cantidad que un local comercial debe pagar en una derrama, teniendo en cuenta el coeficiente de participación específico de cada unidad.

¿Cuándo puedes negarte al pago de la derrama?

A continuación te dejamos tres ejemplos de casos en los que siendo propietario de un local comercial, puedes negarte al pago de una derrama: 

Si la derrama es una nueva instalación o “mejora” 

ya que no se considera un cambio del todo necesario. De haber discrepancias en cuanto a si realmente es un asunto urgente o no, la única vía es la impugnación judicial. 

Si la derrama es para abonar gastos de abogado o procurador

“La comunidad no puede repercutir al comunero que litiga con ella, como gastos generales, los devengados por la defensa de la comunidad -abogado y procurador-”

Si la derrama es para el pago de un gasto del que está exonerado en los estatutos 

de la comunidad, comprendiendo tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios. 

En Brickbro, entendemos lo complicado que puede ser navegar por los gastos comunitarios como las derramas. Con esta información, esperamos que tengas una mejor comprensión de tus obligaciones y derechos como propietario de un local comercial. Si estás considerando comprar o alquilar un local, te invitamos a explorar nuestra cartelera de inmuebles. ¡Descubre cómo podemos ayudarte a encontrar la propiedad perfecta para ti! ¡Visítanos hoy y toma la mejor decisión con Brickbro!