¿Cómo funciona el contrato de compraventa de un local comercial?

En el proceso de compraventa de un local comercial, llega el momento de formalizar la operación con un contrato. Es importante conocer qué debe incluir este contrato, tanto si eres comprador como vendedor. Así te aseguras de que está todo en orden y no te encuentres con ninguna sorpresa.

En el blog de hoy conocerás todos los detalles sobre el funcionamiento del contrato de compraventa para que no tengas ninguna duda. ¡Empezamos!

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¿En qué consiste el contrato?

El contrato de compraventa es un documento que formaliza el acuerdo mediante el vendedor y comprador. En este caso, el vendedor se compromete a entregar una cosa o bien a cambio de que el comprador se comprometa a pagar un precio.

El objeto de la compraventa es constituido por todas las cosas, tanto presentes como futuros, muebles e inmuebles, corporales e incorporales.

Quizá estos dos últimos te hayan extrañado, así que vamos a proceder a explicarlos. Por un lado, entendemos por cosas corporales aquellas que se puede percibir por cualquiera de los cinco sentidos o a través de elementos idóneos. Estas deben de estar valorables y determinables económicamente. Por otro lado, las cosas incorporales son aquellas que no se perciben con ninguno de los sentidos, únicamente a través del intelecto. Ejemplos de cosas incorporales serían los derechos de autor, divulgación de obras…

Elementos esenciales que forman el contrato de compraventa

A la hora de analizar el contrato de compraventa de un local comercial, encontraremos los siguientes elementos:

• Cosa: bien o derecho que se encuentra dentro del comercio lícito. Es importante que el bien exista (esté físicamente) o vaya a hacerlo en un futuro para que el contrato sea válido. Es decir, el local comercial debe estar construido o debe estarlo en un futuro.

• Precio: Cantidad de dinero o signo que lo represente que la parte propietaria del local comercial obliga a pagar a la parte compradora a cambio de la propiedad. La parte compradora debe pagar el precio por el local en lugar y tiempo acordados y si no se hubiese especificado, se hará en el momento de la entrega de la propiedad. 

• Validez: Capacidad que indica que toda persona capaz de disponer de sus bienes está autorizada a venderlos y que toda persona interesada en comprarlos es capaz de ello a través de un acuerdo sobre el precio y la cosa (es decir, un consentimiento). Esta capacidad viene determinada por el Código Civil, que establece que no podrán presentar su consentimiento las personas menores de edad no emancipadas ni las incapacitadas.

• Cargas: Sería el caso de que el local tuviera algún tipo de carga como una hipoteca o servidumbres. En estos casos, hay que especificar en el local que sucede con estas cargas. Si por ejemplo hubiera una hipoteca sobre la propiedad, habría que definir cuánto queda por pagar o si el comprador se subrogará a la hipoteca o no. Si el inmueble estuviera libre de cargas entonces también debería estar detallado en el contrato de compraventa.

• Gastos de comunidad e IBI: Para que el comprador pueda tener la certeza de que no existen deudas pendientes de pago con la comunidad, el vendedor deberá entregar un certificado de no deuda firmado por el administrador y el secretario de la comunidad de vecinos.

• Gastos de compraventa e impuesto: gastos derivados de la compraventa tales como los gastos de Notario, gastos de Registro de la Propiedad o gastos de gestoría. En el contrato se debe detallar quién paga cada gasto. Se establece que serán a cuenta del vendedor los gastos del otorgamiento de escrituras mientras que los de primera copia y posteriores a la venta serán a cargo del comprador (a menos que se acuerde lo contrario). Además, si la hubiera, el comprador paga la Plusvalía Municipal y que la operación se encuentra grabada con AJD, IVA o ITP.

• Certificado energético: de acuerdo con lo establecido en el artículo 14 del Real Decreto 235/2013 de 5 de abril, la parte vendedora estará obligada a poner a disposición de la parte compradora el certificado de eficiencia energética.

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¿Cuál es la principal diferencia entre el contrato de compraventa de un local comercial y un contrato de arras?

La principal diferencia entre ambos contratos es que, en el contrato de arras existe la posibilidad de echarse atrás a la hora de comprar o vender el local comercial (asumiendo las consecuencias). En cambio, el contrato de compraventa es de obligado cumplimiento, a no ser que ambas partes llegaran a un acuerdo de indemnización.

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