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Impuestos al comprar o alquilar un local : IVA, IBI, IRPF, y más 

Lucia Vacas

Si estás pensando en comprar o alquilar un local comercial, no solo debes fijarte en el precio o la rentabilidad. Hay un factor clave que influye en tu inversión desde el primer momento : los impuestos. 

En este artículo te explicamos de forma sencilla qué tributos debes tener en cuenta o cómo afectan tanto a compradores como arrendadores e inquilinos. 

  1. Al comprar un local : ¿IVA o ITP? 

La compra de un local está sujeta a impuestos, pero dependerá de si el vendedor es una empresa o un particular y de si se trata de una primera transmisión.

  • IVA (21%) : se aplica si compras el local a una empresa o promotor en primera transmisión (es decir, nuevo). 
  • ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) : se aplica si es una segunda transmisión o si el vendedor es un particular.  El porcentaje depende de la ciudad autónoma (generalmente, entre 6 y 10%). 

Si compras con IVA, también tendrás que pagar AJD (Actos Jurídicos Documentados), que va del 0,5 al 1,5%. 

  1. IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

Este impuesto municipal lo paga el propietario del local, tanto si está alquilado como si no. La cuantía depende del valor catastral del inmueble y de la localidad. En algunos contratos de alquiler, se traslada el pago del IBI al inquilino, pero legalmente sigue siendo responsabilidad del propietario. 

  1. Si alquilas, ¿IBA sí o no? 

El alquiler de un local comercial está sujeto a IVA (21%), salvo algunas excepciones muy concretas. 

  • El arrendador debe emitir factura con IVA 
  • El inquilino (si es empresa o autónomo) podrá deducirse ese IVA 
  • También se aplica IRPF (retención del 19%) si el inquilino es una empresa o profesional. Esa retención se descuenta de la renta mensual y se ingresa a Hacienda. 

Ejemplo : 

Si el alquiler mensual es de 1000€ se aplica 21% de IVA y se resta 19% de IRPF.
Total a pagar por el inquilino : 1020 €.
El arrendador declara ingresos de 1000€, pero recibe solo 810€ (más adelante compensa el IRPF en su declaración). 

  1. ¿Qué pasa con el IRPF? 
  • Si eres el propietario, deberás declarar los ingresos por alquiler como rendimientos del capital inmobiliario en tu IRPF anual. 
  • Si eres el comprador o inquilino, puedes deducir los gastos relacionados con el local en función de tu actividad profesional o empresarial. 

Otros impuestos a tener en cuenta 

  • Plusvalía municipal : si vendes el local, el ayuntamiento puede cobrar este impuesto si ha habido revalorización del suelo.
  • AJD : en operaciones con IVA (como compras a promotor), también se paga el tributo, que varía según la comunidad. 

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